الضريبة على العقارات المبنية يشتمل على خدعتين : ـ
بقلم الاستاذ
الثانية : تتعلق بما اشتملت عليه المادة (12) من القانون من خصم 30% من القيمة الإيجارية السنوية للأماكن المعدة لأغراض السكن ، و 32% من القيمة الايجارية السنوية للأماكن المعدة لغير أغراض السكن .
و لبيان ذلك نستعرض النصوص القانونية المتعلقة بهذين الإعفائين ، ثم نحدد أثرهما على الأعفاء .
أولاً : النصوص القانونية : ـ
(1) ـ تنص المادة الرابعة من القانون على أنه : " تقدر القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية طبقاً لأحكام هذا القانون و يعمل بهذا التقدير لمدة خمس سنوات ، على أن يعاد التقدير فور انتهائها ....................... " .
و مفاد النص أن القيمة الإيجارية السنوية يجب أن يعاد تقديرها على الأقل كل خمس سنوات ، و يعمل بالتقدير الجديد فور انتهاء الخمس سنوات .
ــــــــــ ـــــــ ـــــــ ـــــــــــــــــ ـ ــــ .... ــ ـــــ
(2) ـ و تنص المادة الخامسة من القانون على أنه : " لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة لأغراض السكن عن 30% من التقدير السابق ، و على 45% من التقدير السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة فى غير أغراض السكن " .
و مفاد النص أنه يجوز أن يزيد التقدير الجديد عن التقدير السابق له بنسبة 30% للأماكن السكنية ، و 45% للأماكن الغير سكنية .
يعنى كل خمس سنوات سيزيد التقدير بنسبة 30% عن آخر تقدير للأماكن السكنية ـ و 45% للأماكن الغير سكنية .
مما يؤدى أن التقدير سيتضاعف كل عشر سنوات للأماكن السكنية ، و خمس سنوات للأماكن الغير سكنية !!!!!
ــــــــ ............. ــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــ ـ ت ـ ـ ـ ـ
(3) ـ تنص المادة الثانية عشر على أنه : " يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة و ذلك بعد استبعاد 30% من هذة القيمة للأماكن المستعملة لأغراض السكن ، 32% بالنسبة للأماكن المستعملة فى غير أغراض السكن ، و ذلك فى مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فى ذلك مصاريف الصيانة " .
و مفاد النص أنه سيتم خصم 30% مقابل جميع المصرفات للأماكن السكنية ، 32% للأماكن الغير سكنية .
ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــ ـ ـــ ــــــ ــــــ ـــــــــــ
(4) ـ و نصت الفقرة الأولى بند (د) من المادة (18) المعدلة بالقانون 117 لسنة 2014 على أنه : " مع عدم الاخلال بالاعفاء المنصوص عليه بالمادة (4) من القانون تعفى من الضريبة :
أ ـ ..........................
ب ـ ........................
ج ـ ............................د ـ الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكناً خاصاً له و لأسرته و التى يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 جنيه على أن يخضع ما زاد للضريبة و تشمل الأسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف و زوجه و الأولاد القصر .
ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ
(5) ـ كما نصت اللائحة التنفذية للقانون فى ما دتها رقم (17) الفقرة الأخيرة منها على أنه : " 1 ـ ...........................
2 ـ تعفى من الضريبة الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكنا خاصاً رئيسياً له و لأسرته و التى تقل قيمتها الإيجارية السنوية بعد خصم المصروفات التى يتكبدها الممول بما فيها مصاريف الصيانة و المنصوص عليها بالمادة (12) من القانون عن أربعة و عشرون ألف جنيه و يخضع ما زاد للضريبة ، و تشمل الأسرة فى تطبيق هذا الإعفاء المكلف و زوجه و الأولاد القصر " .
........................
و قد يظن البعض لأول وهلة أن هناك إعفاءات كبيرة من الضريبة ، و أن هذة الإعقاءات دائمة و هذا غير صحيح . و هنا تكمن الخدعة .
ـ ـ ـ ـ ـ ـ
آثار هذة النصوص على ما قيل عنها اعفاءات :
(1) ـ طبقاً لما جاء بالمادة الرابعة من القانون ، فإن تقدير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية سيعاد كل خمس سنوات .
(2) ـ و طبقاً للمادة الخامسة يكون من حق اللجنة زيادة القيمة الإيجارية السنوية لهذة العقارات بنسبة 30% للأماكن السكنية ، و 45% للأماكن الغير السكنية .
(3) و طبقاً للمادة 12 سعر الضريبة 10% بعد خصم 30% للأماكن السكنية ، و 32% للأماكن الغير سكنية .
(4) و طبقاً للائحة التفيذية أن حدود اعفاء المسكن الخاص هو أن تكون القيمة الايجارية السنوية لا تزيد عن 24000 على أن يخضع ما زاد للضريبة .
و بالتالى فإن هذة الاعفاءات تكون صورية و مؤقتة و ستخضع جميع العقارات للضريبة إن آجلاً أو عاجلاً و ذلك على التفصيل الآتى : ـ
أولاً : بالنسبة للعقارات المستعملة فى أغراض السكن :
لا تخضع للضريبة إذا كانت القيمة الايجارية السنوية لا تجاوز 24000و يخضع مازاد للضريبة ؛ و سعر الضريبة 10% بعد خصم 30% من القيمة الايجارية .
فمثلاً : وحدة سكنية لأغراض السكن . قدرت القيمة الايجارية السنوية لها بأقل من 24000جنيه هذة الوحدة لن تخضع للضريبة و تعفى منها لأن
القيمة الايجارية السنويه لها أقل من 24000 ، .
و لكن فى التقدير التالى لنفس الوحدة ، سيتم زيادة القيمة الايجارية لها 30% فتصبح القيمة الإيجارية الجديدة السنوية قابلة لأن تتضاعف خلال عشر سنوات .
و هو ما يؤدى فى النهاية أن تتجاوز القيمة الايجارية السنوية 24000 جنيه فتخضع للضريبة ، و تستمر هذة الزيادة دورية بدون انقطاع ، فتظل الضريبة قابلة للزيادة باستمرار ...
ــــــــــــــــــــــــــــــ
ثانياً : الأماكن غير السكنية ستزيد 45% عن التقدير السابق، و الخصم مقابل المصاريف 32% من القيمة الايجارية
و الضريبة على ما يزيد عن 1200 جنيه سنوياً .
مثلا : محل ايجاره السنوى طبقا لآخر تقدير 20000 جنيه يخصم 32%
20000 × 62% = 13600 جنيه ، يخصم 1200 جنيه
13600 - 1200 = 12400
الضريبة = 12400 ×10% = 1240 جنيه .
فى التقدير الجديد : هيزيد الايجار السنوى 45%
يعنى الـ 20000 هيزيدو 9000 يبقى 29000 جنيه .
يخصم 30% فيكون .
29000 × 70 = 20300 جنيه
يخصم 1200 جنيه .
20300 - 1200 = 19100 جنيه
الضريبة 19100 × 10% = 1910 جنيه .
و هكذا كل تقدير .
......................................
ثالثاً : فى حالة امتلاك المكلف أكثر من مسكن الخاص :
فلن يحصل إلا على غعفاء لمسكن واحد فقط له و لزوجه و لأولاده القصر .
و يقوم المكلف باختيار المسكن الذى يريد اعفاءه من الضريبة ، و يحاسب على الآخر بدون أى اعفاءات . حتى لو كانت القيمة الايجارية للمسكنين معاً لا تجاوز الـ 24000 جنيه .
مجدى عبد المجيد الشيخ
المحامى بالنقض
الأولى : تتعلق بما اشتملت عليه المادة (18) فقرة أولى البند (د) من إعفاء المسكن الخاص بالمكلف و أسرته من الضريبة إذا كانت القيمة الإيجارية له لا تتجاوز 24000 جنيه .
الثانية : تتعلق بما اشتملت عليه المادة (12) من القانون من خصم 30% من القيمة الإيجارية السنوية للأماكن المعدة لأغراض السكن ، و 32% من القيمة الايجارية السنوية للأماكن المعدة لغير أغراض السكن .
و لبيان ذلك نستعرض النصوص القانونية المتعلقة بهذين الإعفائين ، ثم نحدد أثرهما على الأعفاء .
أولاً : النصوص القانونية : ـ
(1) ـ تنص المادة الرابعة من القانون على أنه : " تقدر القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية طبقاً لأحكام هذا القانون و يعمل بهذا التقدير لمدة خمس سنوات ، على أن يعاد التقدير فور انتهائها ....................... " .
و مفاد النص أن القيمة الإيجارية السنوية يجب أن يعاد تقديرها على الأقل كل خمس سنوات ، و يعمل بالتقدير الجديد فور انتهاء الخمس سنوات .
ــــــــــ ـــــــ ـــــــ ـــــــــــــــــ ـ ــــ .... ــ ـــــ
(2) ـ و تنص المادة الخامسة من القانون على أنه : " لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة لأغراض السكن عن 30% من التقدير السابق ، و على 45% من التقدير السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة فى غير أغراض السكن " .
و مفاد النص أنه يجوز أن يزيد التقدير الجديد عن التقدير السابق له بنسبة 30% للأماكن السكنية ، و 45% للأماكن الغير سكنية .
يعنى كل خمس سنوات سيزيد التقدير بنسبة 30% عن آخر تقدير للأماكن السكنية ـ و 45% للأماكن الغير سكنية .
مما يؤدى أن التقدير سيتضاعف كل عشر سنوات للأماكن السكنية ، و خمس سنوات للأماكن الغير سكنية !!!!!
ــــــــ ............. ــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــ ـ ت ـ ـ ـ ـ
(3) ـ تنص المادة الثانية عشر على أنه : " يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة و ذلك بعد استبعاد 30% من هذة القيمة للأماكن المستعملة لأغراض السكن ، 32% بالنسبة للأماكن المستعملة فى غير أغراض السكن ، و ذلك فى مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فى ذلك مصاريف الصيانة " .
و مفاد النص أنه سيتم خصم 30% مقابل جميع المصرفات للأماكن السكنية ، 32% للأماكن الغير سكنية .
ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــ ـ ـــ ــــــ ــــــ ـــــــــــ
(4) ـ و نصت الفقرة الأولى بند (د) من المادة (18) المعدلة بالقانون 117 لسنة 2014 على أنه : " مع عدم الاخلال بالاعفاء المنصوص عليه بالمادة (4) من القانون تعفى من الضريبة :
أ ـ ..........................
ب ـ ........................
ج ـ ............................د ـ الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكناً خاصاً له و لأسرته و التى يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 جنيه على أن يخضع ما زاد للضريبة و تشمل الأسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف و زوجه و الأولاد القصر .
ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ
(5) ـ كما نصت اللائحة التنفذية للقانون فى ما دتها رقم (17) الفقرة الأخيرة منها على أنه : " 1 ـ ...........................
2 ـ تعفى من الضريبة الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكنا خاصاً رئيسياً له و لأسرته و التى تقل قيمتها الإيجارية السنوية بعد خصم المصروفات التى يتكبدها الممول بما فيها مصاريف الصيانة و المنصوص عليها بالمادة (12) من القانون عن أربعة و عشرون ألف جنيه و يخضع ما زاد للضريبة ، و تشمل الأسرة فى تطبيق هذا الإعفاء المكلف و زوجه و الأولاد القصر " .
........................
و قد يظن البعض لأول وهلة أن هناك إعفاءات كبيرة من الضريبة ، و أن هذة الإعقاءات دائمة و هذا غير صحيح . و هنا تكمن الخدعة .
ـ ـ ـ ـ ـ ـ
آثار هذة النصوص على ما قيل عنها اعفاءات :
(1) ـ طبقاً لما جاء بالمادة الرابعة من القانون ، فإن تقدير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية سيعاد كل خمس سنوات .
(2) ـ و طبقاً للمادة الخامسة يكون من حق اللجنة زيادة القيمة الإيجارية السنوية لهذة العقارات بنسبة 30% للأماكن السكنية ، و 45% للأماكن الغير السكنية .
(3) و طبقاً للمادة 12 سعر الضريبة 10% بعد خصم 30% للأماكن السكنية ، و 32% للأماكن الغير سكنية .
(4) و طبقاً للائحة التفيذية أن حدود اعفاء المسكن الخاص هو أن تكون القيمة الايجارية السنوية لا تزيد عن 24000 على أن يخضع ما زاد للضريبة .
و بالتالى فإن هذة الاعفاءات تكون صورية و مؤقتة و ستخضع جميع العقارات للضريبة إن آجلاً أو عاجلاً و ذلك على التفصيل الآتى : ـ
أولاً : بالنسبة للعقارات المستعملة فى أغراض السكن :
لا تخضع للضريبة إذا كانت القيمة الايجارية السنوية لا تجاوز 24000و يخضع مازاد للضريبة ؛ و سعر الضريبة 10% بعد خصم 30% من القيمة الايجارية .
فمثلاً : وحدة سكنية لأغراض السكن . قدرت القيمة الايجارية السنوية لها بأقل من 24000جنيه هذة الوحدة لن تخضع للضريبة و تعفى منها لأن
القيمة الايجارية السنويه لها أقل من 24000 ، .
و لكن فى التقدير التالى لنفس الوحدة ، سيتم زيادة القيمة الايجارية لها 30% فتصبح القيمة الإيجارية الجديدة السنوية قابلة لأن تتضاعف خلال عشر سنوات .
و هو ما يؤدى فى النهاية أن تتجاوز القيمة الايجارية السنوية 24000 جنيه فتخضع للضريبة ، و تستمر هذة الزيادة دورية بدون انقطاع ، فتظل الضريبة قابلة للزيادة باستمرار ...
ــــــــــــــــــــــــــــــ
ثانياً : الأماكن غير السكنية ستزيد 45% عن التقدير السابق، و الخصم مقابل المصاريف 32% من القيمة الايجارية
و الضريبة على ما يزيد عن 1200 جنيه سنوياً .
مثلا : محل ايجاره السنوى طبقا لآخر تقدير 20000 جنيه يخصم 32%
20000 × 62% = 13600 جنيه ، يخصم 1200 جنيه
13600 - 1200 = 12400
الضريبة = 12400 ×10% = 1240 جنيه .
فى التقدير الجديد : هيزيد الايجار السنوى 45%
يعنى الـ 20000 هيزيدو 9000 يبقى 29000 جنيه .
يخصم 30% فيكون .
29000 × 70 = 20300 جنيه
يخصم 1200 جنيه .
20300 - 1200 = 19100 جنيه
الضريبة 19100 × 10% = 1910 جنيه .
و هكذا كل تقدير .
......................................
ثالثاً : فى حالة امتلاك المكلف أكثر من مسكن الخاص :
فلن يحصل إلا على غعفاء لمسكن واحد فقط له و لزوجه و لأولاده القصر .
و يقوم المكلف باختيار المسكن الذى يريد اعفاءه من الضريبة ، و يحاسب على الآخر بدون أى اعفاءات . حتى لو كانت القيمة الايجارية للمسكنين معاً لا تجاوز الـ 24000 جنيه .
تعليقات
إرسال تعليق